Dachsanierung Altbau: Wie du Schritt für Schritt dein Altbau-Dach erneuerst

Was ist ein Altbau?

Fangen wir mit den Grundlagen an: Als Altbauten bezeichnet man in der Regel all jene Immobilien, die noch Bauweisen verwenden, die alten Gebäuden ihr typisches Aussehen verleihen; dazu zählen zum Beispiel gemauerte Fassaden, Kastenfenster oder Holzbalkendecken. Obwohl es „das eine, typische Aussehen“ für Altbauten natürlich nicht gibt – vielmehr weist jede Architekturperiode eigene Merkmale auf, denken wir nur an das mittelalterliche Fachwerkhaus oder den Jugendstil, der mit seinen geschwungenen Linien die Jahre um 1900 begleitete.

Diese traditionellen Bauweisen fanden im Deutschland der Nachkriegszeit jedoch ein jähes Ende und Betonwände sowie Verbundfenster bestimmten fortan das Stadtbild. Im allgemeinen Konsens (und in diversen Mietspiegeln) wird das Jahr 1949 daher als Ende der Altbau-Ära benannt, wobei es eine konkretere Definition oder gar eine gesetzliche Regelung hierzu nicht gibt. Häuser, die ab 1950 entstanden, nennt man deshalb Neubauten.

Wie viele Altbauten gibt es?

Laut einer Statista-Erhebung von 2018 machen Altbauten rund ein Viertel der deutschen Wohnimmobilien aus. Demnach wurden 26,1 % der hiesigen Wohnungen vor 1948 erbaut. Öffentliche Gebäude oder Industrie- und Geschäftsbauten schließt das jedoch nicht mit ein. Rund 42 % des aktuellen Gebäudebestandes sind übrigens erst nach Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden.

Woran erkennt man, dass das Dach eines Altbaus saniert werden muss?

Ob bei deinem Altbau eine Dachsanierung fällig ist, erkennst du auf mehrere Arten.

Von außen erkennbar: 

• Du findest nach stürmischem Wetter oder immer mal wieder zwischendurch Teile von Dachziegeln, Schieferplatten oder Steine aus dem Schornstein auf deinem Grundstück oder in den Dachrinnen.
   
• Von außen lässt sich erkennen, dass Dachpfannen verrutscht oder gar gebrochen sind.
   
• Anschlussstellen oder Übergänge sind defekt, sodass Feuchtigkeit eindringen kann. Das kann sämtliche Unterbrechungen des Dachbelags (Ziegel, Bitumen, etc.) betreffen; so zum Beispiel den Schornstein, Dachfenster und -gauben, Ausstiege, Rohre und alle Verbindungsstellen wie Kaminband oder Verbleiungen.
   
• Auf deinem Flachdach erkennst du Risse.
   
• Zwischen den Bitumenschichten auf deinem Dach zieht Luft hindurch oder das Material ist porös und brüchig geworden.
   
• Moos wächst durch die Schindeln.

Von innen erkennbar:

• Auf dem (nicht bewohnten) Dachboden siehst du, dass zwischen den Dachschindeln oder -pfannen Licht eindringt – oder sogar Wasser.
   
• In den (bewohnten) Etagen darunter bilden sich feuchte Stellen an den Wänden, da über das defekte Dach Feuchtigkeit in die Wände gezogen ist.
   
• Im schlimmsten Fall beobachtest du Schimmel auf dem Dachboden oder sogar in den Geschossen darunter.
   
• Gegebenenfalls finden sich Würmer auf deinem Dachboden.
   
• Dein Dachboden ist zwar bewohnt, aber von feuchten Wänden geplagt. 
   
• Die Abdichtungen zwischen Dachfenstern, Dachdeckung und Innenfassade sind trocken, brüchig und wasserdurchlässig.
   
• Holzlatten oder andere Teile der Dachkonstruktion sind morsch.

Bei den Energiekosten erkennbar:

Unsanierte Altbauten verfügen meist über schlechte bis gar keine Dämmung. Frierst du zum Beispiel in den eigenen vier Wänden, bekommst aber dennoch eine sehr hohe Heizkostenabrechnung? Ein typisches Zeichen dafür, dass dein Gebäude die gelieferte Wärme durch fehlende Dämmung nicht halten kann.

Welchen Umfang hat eine Dachsanierung?

Der Umfang einer Dachsanierung hängt stark vom Alter des Daches, vom Zustand des Dachbelags, der Dämmung und Abdichtungen, von energetischen Zielen und natürlich von länderspezifischen und übergreifenden Vorschriften ab. Deutschlandweit musst du dich beispielsweise an das GEG halten, in einzelnen Bundesländern oder Kommunen kommen auch bestimmte Vorgaben für denkmalgeschützte Gebäude sowie die Solardachpflicht auf dich zu. Pauschal lässt sich also nicht beantworten, welche Schritte und welche Kosten du für die Dachsanierung deines Altbaus einplanen solltest. Im Folgenden versuchen wir, dir einen Überblick über die verschiedenen Aspekte zu verschaffen und darüber, wer dir bei der Umsetzung helfen kann. Generell kann eine Dachsanierung aber folgende Posten umfassen:

Die Dämmung und die Neueindeckung sind bei Altbauten der Regelfall. Bei der endgültigen Entscheidung helfen am besten Fachbetriebe wie Dachdeckereien, Energieberatungs- und Architekturbüros.

Reicht es, wenn ich bei meinem Altbau nur das Dach neu decken lasse, sollte ich unbedingt dämmen oder muss ich sogar eine Komplettsanierung planen? Die Antwort fällt – wie bei den meisten Bauvorhaben – nicht einheitlich aus, doch Besitzer:innen von Altbauten sind wie alle Bauherr:innen an diverse Vorschriften und Regelungen gebunden.

Vorschriften Dachsanierung Altbau: Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) 

In den meisten Fällen greift beispielsweise das GEG, das Gebäude-Energie-Gesetz. Bewohnst du deine Immobilie also bereits seit 2002 oder früher, musst auch du bei der Dachsanierung klaren Dämmungsstandards folgen. Ausschlaggebend ist hier der sogenannte U-Wert. Dieser beschreibt, wie viel Wärme nach außen hin abgegeben wird.

Ist der U-Wert hoch, liegt dementsprechend eine vergleichsweise schlechte Dämmung vor. Ziel der Vorgaben ist es, durch den reduzierten Energieverbrauch der Haushalte Klimaziele einzuhalten und Energiekosten zu minimieren. Falls dein Altbau also noch nicht saniert wurde und keine oder nur eine unzureichende Dämmung vorweist, kommt dieser Posten sehr wahrscheinlich auf dich zu.

Es ist allerdings auch möglich, statt des Daches lediglich die oberste Geschossdecke zu dämmen. Diese Variante steht dir offen, falls du deinen Dachboden nicht als Wohnfläche nutzen möchtest. Du kannst ihn trotzdem als Stauraum nutzen; dann musst du allerdings eine Bodenschicht einplanen, die dein Dämmmaterial begehbar macht.

Vorschriften Dachsanierung Altbau: Solardachpflicht

Ob dein Dachbelag erneuert werden muss, hängt davon ab, in welchem Zustand er sich befindet und was er in Zukunft aushalten soll. Dank der Solardachpflicht kann eine Photovoltaik-Anlage bei Dachsanierungen zur Pflicht werden – zumindest musst du eine bestimmte Menge an Strom über eine PV-Lösung erzeugen. Dementsprechend muss die Struktur und der Belag deines Daches eine solche Anlage und deren Elektronik tragen und statisch unterstützen können. Auch Möglichkeiten zur Wartung und Reinigung sollten gegeben sein, das Dach muss also begehbar sein.

Besonderheiten bei der Dachsanierung von Altbauten: Schadstoffe

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass bei vergangenen Bau- oder Sanierungsmaßnahmen schadstoffhaltige Materialien verwendet wurden: Asbest, polyaromatische Wasserstoffe oder alte Mineralfaser-Erzeugnisse und Faserzementplatten gelten als hochgradig gesundheitsschädigend. Um zu überprüfen, ob diese oder ähnliche Stoffe verwendet wurden, solltest du zunächst alle Unterlagen durchsehen, die dir zur Immobilie und zu eventuellen Sanierungsmaßnahmen vorliegen. Auch Städte und Gemeinden führen in der Regel Bauaktenarchive, die solche Maßnahmen dokumentieren.

Fehlen solche Unterlagen oder entsteht ein Verdachtsmoment hinsichtlich einer Schadstoffbelastung, solltest du umgehend von Fachleuten ein Schadstoffgutachten erstellen lassen, damit du ihr Entfernen in die Dachsanierung einplanen kannst. Diese Stoffe können nämlich nicht nur dich und die Arbeitenden gefährden, sie müssen auch zwingend fachgerecht entsorgt werden. Kleine Mengen dürfen zwar privat sachgemäß entsorgt werden, dennoch wird die Beauftragung einer Fachfirma empfohlen.

Bei den Sanierungsarbeiten selbst sollten die einzelnen Gewerke dann ebenfalls auf mögliche Warnzeichen achten.

Besonderheiten bei der Dachsanierung von Altbauten: regionale Vorschriften

Zu Zeiten häufig auftretender Wetterextreme achten Versicherungen besonders auf die korrekte Umsetzung der Vorgaben zur Sturm- oder Schneesicherung. So musst du, je nachdem, in welcher Region du lebst, Schneefanggitter oder Sturmklammern auch bei der Sanierung deines Altbaudachs mit bedenken.

Wer regionale und baustoffliche Besonderheiten erfolgreich ermittelt hat, steht vor der Wahl, sich für eine Dämmung des Daches zu entscheiden. Welche Variante dabei gewählt wird, hängt von den ansonsten geplanten Maßnahmen ab. Vorab gilt: Gerade bei Altbauten sollte bei der Isolierung nicht zu kurzfristig gedacht werden. Auch teure Sanierungsmaßnahmen amortisieren sich durch gesunkene Energiekosten.

Neubau oder Komplettsanierung des Altbaudachs: Aufsparrendämmung

Bei der Aufsparrendämmung wird das Dämmmaterial oberhalb der tragenden Dachbalken, die auch Sparren genannt werden, aufgebracht. Dazu muss das Dach zuvor allerdings vollständig abgedeckt werden. Die Aufsparrendämmung kann deswegen nur von außen durchgeführt werden. Sie ist verhältnismäßig aufwändig und wird deswegen eher bei Neubauten oder Komplettsanierungen empfohlen, bringt aber auch die höchste Effizienz der Dämmvarianten mit sich.

Bestandsausbau oder Teilsanierung Altbau: Zwischensparrendämmung

Wie der Name schon sagt, wird hierbei die Isolierung zwischen den tragenden Dachbalken angebracht. Das Dach muss hierfür nicht abgetragen werden, was zeitlich und kostentechnisch einen Vorteil zur Aufsparrendämmung darstellt. Schwierigkeiten entstehen aber beim Einfügen der Dämmelemente, bei denen schon kleine Lücken Wärmebrücken entstehen lassen und somit den gewünschten Dämmeffekt mindern können. Durch Wasserablagerungen können zudem Schäden an der Dachsubstanz entstehen und das Dachgeschoss des Altbaus verliert an Raumhöhe.

Bestandsausbau oder Teilsanierung Altbau: Untersparrendämmung 

Eine Untersparrendämmung wird meist in Kombination mit der Zwischensparrendämmung verwendet, um den genannten Wärmebrücken vorzubeugen. Hierbei werden unterhalb der Konstruktion zwischen den Sparren zusätzliche Dämmplatten angebracht. Die Raumhöhe verringert sich dadurch noch einmal mehr als nur bei der Zwischensparrendämmung. Die Nutzung als Wohnraum sollte bei der Planung also mit einbezogen werden.

Bestandsausbau oder Teilsanierung Altbau: Einblasdämmung z.B. bei Flachdächern

Verfügt dein Altbau über ein Kaltdach, zum Beispiel in Form eines Flachdachs, kann hier nachträglich eine Dämmschicht aus Dämmgranulat oder -flocken eingeblasen werden. Diese Methode zählt zu den Untersparrendämmungen und ist, da Altbauten häufig als Kaltdächer angelegt wurden, bei Altbauten beliebt, da sie relativ kostengünstig ausfällt.

Wann muss bei einer Dachsanierung auch der Dachstuhl erneuert werden? Besitzt du ein historisches Gebäude mit richtig morschen Dachbalken, liegt die Antwort auf der Hand – vielleicht hängt das Dach deines Altbaus sogar durch und du kannst mit bloßem Auge erkennen, dass seine Struktur stark beschädigt ist. Womöglich ist es aber auch durch einen Sturm kaputtgegangen oder undicht geworden und schützt dein Gebäude daher nicht mehr vor Wind und Wetter. Vielleicht möchtest du den Dachboden deines Altbaus aber auch nutzbar machen, zum Beispiel als Wohnraum. Für die Erneuerung eines Dachstuhls kann es mehrere Gründe geben. Fakt ist jedoch: Er gehört zu den aufwändigsten Baumaßnahmen, die du während einer Dachsanierung durchführen kannst, und schlägt finanziell entsprechend zu Buche.

Die Themen Denkmalschutz und behördliche Vorgaben kennst du als Bauherr:in eines Altbaus gut. Umso schwieriger mag es dir erscheinen, dich bei der Sanierung deines Altbaudachs an die Solardachpflicht zu halten. Eine PV-Anlage mit Aufbau würde die Außenansicht deiner Immobilie zum Beispiel derart verändern, dass mit einer Zustimmung von Baubehörde oder Landrat kaum zu rechnen ist. Photovoltaik und Denkmalschutz lassen sich mittlerweile allerdings besser vereinen, als du denkst.

Ein anschauliches Beispiel hierfür ist Christian Retkowski, der über Jahre hinweg für die  Installation eines Solardachs an seinem denkmalgeschützten Altbau in Göttingen gekämpft hat. Die Lösung, um das optische Hindernis zu überwinden, bestand darin, spezielle Solardachziegel zu entwickeln, die sowohl den ästhetischen Anforderungen gerecht wurden als auch Auflagen entsprachen. In Zusammenarbeit mit dem erfahrenen Dachdeckermeister Hans-Jürgen Kahle wurde die Idee umgesetzt, wobei der flache Solardachziegel von Jacobi-Walther als Grundlage diente. Die ursprünglichen roten Premium Tondachziegel von Jacobi-Walther harmonierten hervorragend mit dem mehrseitigen Göttinger Kreuzdach. Das darauf verbaute schwarze PV-Modul von Autarq hingegen passte nicht zum Gesamtbild. Aus diesem Grund initiierte Kahle bei den Herstellern die Erweiterung des Angebots. Die Unternehmen entwickelten daraufhin eigens gefertigte rote Solardachziegel mit passenden roten Modulen, welche letztendlich die Zustimmung der Stadtverwaltung erlangten. Diese innovativen, rot-roten „Stylist-PV“-Ziegel zieren nun nicht nur das Haus von Retkowski, sondern haben auch Eingang in das ständige Sortiment von Jacobi-Walther gefunden.

Eine Altbau-Dachsanierung kann, ganz wie die Sanierung eines herkömmlichen Daches, verschieden kostspielig ausfallen. Maßgeblich beeinflussen diese Kosten die geplanten Schritte:

Kostenpositionen und Faktoren einer Altbau-Dachsanierung

Soll ein Schornsteinrückbau stattfinden?

Obwohl ein Schornstein ein hübsches Detail in der Erscheinung eines Altbaus ausmachen kann, entscheiden sich manche Menschen dazu, sie nicht zu verwenden. Die so im Haus entstehenden Kältesäulen können dessen Energiebilanz negativ beeinflussen. Ein Schornstein kann entweder zurückgebaut und geschlossen oder gedämmt und verkleidet werden.

Kosten: ca. 800 – 1.500 €

Muss die Dachentwässerung erneuert werden?

Wer den kostbaren (neuen) Dachbelag länger haltbar machen und das Hausinnere trocken halten möchte, braucht eine Dachentwässerung – das schreiben diverse DIN-Richtlinien vor. Ob Regenrinne oder Ablaufkette, die Vorrichtung muss an Größe und Winkel des Daches angepasst sein. Auch die Materialfrage spielt beim Altbau eine Rolle.

Kosten: ca.  20 – 50 € pro Meter

Soll das gesamte Dach oder nur die Decke des Obergeschosses gedämmt werden? Für welche Dämmmethode haben wir uns entschieden?

Zwischen-, Untersparren-, Aufsparren- oder Einblasdämmung: Ihre Kosten hängen auch von der Wahl des Füllmaterials ab.

Kosten: ca. 20 – 310 € pro Quadratmeter

Möchte ich bauliche Veränderungen wie den Einbau von Fenstern oder Dachgauben vornehmen lassen?

Soll der Dachstuhl bei der Sanierung baulich verändert werden, steigen die Ausgaben entsprechend.

Kosten: ca. 1.100 – 7.000 € pro Einheit inkl. Material

Soll das Dach neu gedeckt werden?

Die Neueindeckung eines Daches ist kostenintensiv, bei Altbauten mitunter aber nicht zu umgehen.

Kosten: ca. 100 – 250 € pro Quadratmeter

Soll der gesamte Dachstuhl erneuert werden?

Die Kosten der Erneuerung des gesamten Dachstuhls beziehen sich auf dessen Konstruktion und Materialkosten – Dämmung und Eindeckung sind nicht mit einberechnet. 

Kosten: ca. 50 – 100 € pro Quadratmeter 

Diese einzelnen Positionen unterscheiden sich nur geringfügig von den Kosten einer regulären Dachsanierung. Die Erneuerung deines Altbaudachs kann aber in Verbindung mit der Solardachpflicht vergleichsweise teuer ausfallen, da du – je nach Denkmalschutzvorgaben – mitunter auf Sonderlösungen zurückgreifen musst.

In Deutschland erwarten dich diverse Förderprogramme und Kredite, die dich bei der Sanierung deines Altbaudachs unterstützen. Im Gegensatz zu Neubauten wird nämlich jeder einzelne Schritt der Dachsanierung bei Altbauten gefördert, die in Zusammenhang mit der Dämmung anfallen – denn die muss es immer geben, damit eine Förderung infrage kommt.

Zwei maßgebliche Institutionen spielen eine Rolle bei der Vergabe von Fördermitteln für Sanierungsprojekte. Hierbei handelt es sich um das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Neben diesen beiden sind auch zahlreiche lokale Förderprogramme vorhanden, wie beispielsweise proKlima in Hannover.

Die KfW stellt günstige Förderkredite zur Verfügung, die du nutzen kannst, falls dir aktuell das erforderliche Kapital für die Dachsanierung fehlt. Nach einer Überarbeitung der BEG im Juli 2022 ist es jedoch nur noch möglich, den Kredit im Rahmen einer Effizienzhaus-Sanierung über das Programm „Kredit KfW 261“ zu beantragen. Einzelmaßnahmen erhalten nur noch Unterstützung durch das BAFA.

Auch wenn sich die Förderbeträge – genau wie die Kosten der einzelnen Maßnahmen – unterscheiden, zahlt es sich hier immens aus, eine Energieberatung in Anspruch genommen zu haben. Hat dein Profi nämlich einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, bekommst du in der Regel 20 % deiner Investition zurück. Das gilt allerdings nur dann, wenn du deinen Antrag vor Auftragserteilung stellst.

Förderung Dämmung Altbau

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Alternativ bietet sich, sofern der Altbau vollständig zum Effizienzhaus umgebaut wird, der Kredit 261 der KfW an.

Förderung Fenster Altbau

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Förderung Neueindeckung Altbau – nur in Verbindung mit Dämmung!

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Förderung umfassende Dachstuhlsanierung Altbau– nur in Verbindung mit Dämmung!

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €.

Förderung Solaranlage Altbau 

Hier kommt das Programm BAFA BEG EM infrage. Mit Energieberatungs-ISFP gibt es 20 % der Kosten erstattet, maximal allerdings 12.000 €. Leider sind nicht alle Kollektoren und Solaranlagen förderfähig. Eine Liste der genehmigten Modelle findet sich beim BAFA.

Alternativ bietet sich, sofern der Altbau vollständig zum Effizienzhaus umgebaut wird, der Kredit 261 der KfW an.

Die Dachsanierung eines Altbaus ist ein komplexes Unterfangen, bei dem viele Beteiligte Hand in Hand arbeiten müssen und du zunächst einmal investieren musst. Belohnt wirst du jedoch mit einer dichten, zukunftssicheren Immobilie, die nicht nur strukturell, sondern auch optisch und insgesamt an Wert gewonnen hat. Ab jetzt sparst du nämlich – sei es durch die verbesserte Energieeffizienz oder dadurch, dass du nun deinen eigenen Strom produzierst.