Dachsanierung Denkmalschutz: Aber bitte mit Photovoltaik!

• Kulturgutschutz: Denkmalgeschützte Dächer müssen original erhalten werden.
• Denkmalschutzamt: Wer ein Denkmalschutz-Dach erneuern will, kann Abweichungen aushandeln.
• Wärmedämmung ist auch bei einer Denkmalschutz-Dachsanierung Voraussetzung für die Förderung.
• Handwerker sollten Erfahrung mit Dachsanierungen im Denkmalschutz haben
• Photovoltaik ist bei einem Denkmalschutz-Dach neuerdings erlaubt und dringend geboten.
• Dachsanierung-Denkmalschutz-Kosten sind absetzbar und rechnen sich langfristig.
• Dachsanierung-Denkmalschutz-Förderung ist bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und dank Abschreibung durch Abnutzung (AfA) möglich.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, ist verpflichtet, dessen Originalzustand zu erhalten. Das betrifft selbstverständlich auch das Dach. Solange es nur Reparaturen betrifft, ist der Erhaltungsaufwand für ein geschütztes Dach überschaubar, aber wenn es neu gedeckt, saniert oder gar bewohnbar gemacht werden soll, gelten mehr Zwänge als üblich.

Historische Dächer, die früher oft mit Giebeln, Gauben, Türmchen, Einschnitten oder unterschiedlichen Neigungen detailliert bis kunstvoll gestaltet waren, haben nur mit großem handwerklichen und finanziellen Aufwand eine Zukunft. Vor allem, wenn sie den energetischen Standards genügen wollen – was sie im Prinzip sollen. Denn weil denkmalgeschützte Häuser ohnehin teurer im Unterhalt sind als normale, sind Einsparungen beim Energieverbrauch erst recht willkommen; und natürlich ist es sinnvoll, wenn auch Denkmäler einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Seit Neuestem geht das sogar mit gebäudeintegrierter Photovoltaik bzw. mit speziell entwickelten Solardachziegeln

Photovoltaik und Denkmalschutz schließen Frieden

Dächer bewohnter Denkmäler werden kaum alle modernen Anforderungen ans Wohnen erfüllen können, schon deshalb, weil ihre äußere Gestalt erhalten werden muss: Dacheinschnitte für Dachterrassen etwa oder großformatige Dachflächenfenster sind im Prinzip tabu, genauso wie nachträgliche Gauben. Dennoch gibt es immer Verhandlungsspielraum, denn für Denkmalämter ist oberstes Gebot, dass ihre Schützlinge nicht leer stehen und nach und nach verfallen. Und angesichts fehlenden Wohnraums erlauben Denkmalämter zusehends bauliche Veränderungen, die nicht ins Auge fallen, also von Weitem oder von der Straße aus nicht sichtbar sind wie bspw. im Fall von Christian Retkowski, der zusätzlich zu einer Neudeckung mit Solardachziegeln auch eine Aufsparrendämmung durchsetzte.

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Um die originalgetreue Erscheinung eines Hauses zu erhalten, wird das Denkmalamt in den meisten Fällen Auflagen bezüglich der Art und Farbe der Dachhaut machen. Solche Auflagen müssen eingehalten werden. Hier sind erfahrene Dachdecker:innen gefragt, die sich eng am historischen Vorbild orientieren können. Diese:r kennt auch die Produktpalette der unterschiedlichen Hersteller und weiß, wie man sie verarbeitet. Die Bandbreite reicht von keramischen Tonziegeln über Metallplatten aus Zink oder Aluminium bis hin zu Schiefer oder Reet. Und neuerdings auch Solardachziegel.

Ebenso zum Dachdeckerhandwerk gehören die Fertigkeiten eines Spenglers, die immer dann gefragt sind, wenn es bei einer denkmalgerechten Sanierung um Turmspitzen, Zierelemente oder Wasserabführungen geht. Sofern keine Original-Vorlagen und Zeichnungen der betreffenden Elemente mehr existieren, muss der Dachdecker hier zusammen mit den Denkmalschützern Lösungen entwickeln. Dazu muss der Dach-Experte auch Wissen über alte Arbeitstechniken besitzen und sie auch beherrschen.

Die Dachstühle historischer Häuser sind imposante Zeugnisse ebensolcher Zimmermannsarbeit und bestehen meist aus jahrhundertealter Eiche, was sich heute kaum noch jemand leisten könnte. Ertüchtigungen solch alter Konstruktionen werden meist streng gehandhabt und obliegen hoher Auflagen. Heutige Dämmmaßnahmen mit Dampfsperren, Dichtungsbahnen und Kunststoffen müssen sorgfältig abgewogen werden gegen eventuelle Feuchtigkeitsablagerungen mit Schwamm- und Schimmelbildung. Fest steht, dass die Luftdurchlässigkeit bzw. Atmungsfähigkeit früherer Bauten Häuser auf wirksame und natürliche Weise geschützt hat.

Oft sind Elemente der tragenden Unterkonstruktion wegen Pilz- oder Schädlingsbefalls erneuerungsbedürftig. Dann muss meist auch die Dacheindeckung abgebaut werden. Doch nur in seltenen Fällen sind die alten Eindeckungen wiederverwendbar. Umso wichtiger ist es bei einer bevorstehenden Sanierung historischer Bausubstanz, bereits im frühen Planungsstadium Zimmerer und Dachdecker zu involvieren. Am „runden Tisch“ mit Bauherren, Planern, Denkmalschutz und den ausführenden Gewerken müssen dann realisierbare und finanzierbare Lösungen gefunden werden.

Insbesondere bei der kompletten Neueindeckung eines Daches kommt man in der Regel um eine gleichzeitige Dämmung nicht herum. Übrigens sind auch Fördergelder fürs Dachdecken nur in Verbindung mit energetischen Maßnahmen vorgesehen.

Bevor man überhaupt Kontakt zum Denkmalamt aufnimmt, ist es ratsam, sich selbst darüber im Klaren zu werden, wie das Dach genutzt werden soll: als Lagerraum oder Trockenboden oder zum Bewohnen. Davon hängt maßgeblich ab, welche Art der Dachsanierung ratsam ist. 

Grundsätzlich gibt es drei Arten des Dachdämmens: 

1. Aufsparren-, 
2. Zwischensparren- oder 
3. Untersparrendämmung. 

Hier haben die Denkmalschützer das letzte Wort. Denn wenn bspw. die wirksamste Art zu dämmen, die Aufsparrendämmung, favorisiert wird, verändern sich die Dachproportionen – und das könnte der Ansicht eines denkmalgeschützten Hauses schaden.  

Zwar sind denkmalgeschützte Häuser befreit vom Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die EnEV abgelöst hat, bei Dachausbauten bzw. -sanierungen ist eine Dämmung jedoch auch im Denkmalschutz erwünscht bis obligatorisch. 

Grundsätzlich gilt: 

• Wenn ein Dachausbau erfolgt, der mehr als 15 Quadratmeter zusätzlichen Wohnraum schafft, oder wenn mehr als 10 Prozent der sogenannten Bauteilfläche saniert werden, muss auch energetisch saniert – also wärmegedämmt – werden.
• Mindestanforderung für Dachflächen bzw. Wände oder Decken gegen unbeheizte Dachräume: U-Wert = 0,24 W/m²K. 
• In manchen Bundesländern werden denkmalgeschützte Gebäude relativ problemlos von etwaigen Vorgaben befreit – aber nicht in allen.

Ausnahmen sind immer dann möglich, 

• wenn der Aufwand von solchen Maßnahmen unverhältnismäßig hoch wäre, oder 
• wenn eine Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes oder der Substanz gegeben wäre. 
• In manchen Fällen wird man sich auch unter Berufung auf „fehlende Wirtschaftlichkeit“ oder „unbillige Härte“ von den gesetzlichen Vorgaben befreien können. 

Allerdings sollte man dann möglichst eine exakte Berechnung von einem Energieberater zum Beweis der mangelnden Wirtschaftlichkeit vorlegen können. So oder so geht es letztendlich um Klimaschutz und vernünftige Betriebskosten. Das macht ja auch Sinn: Wer will denn schon in einem kalten Dachgeschoss wohnen bzw. horrende Heizkosten zahlen, weil bewusst an der Dämmung gespart wurde?

Insbesondere den Einbau moderner Dachflächenfenster genehmigt das Denkmalamt nur, wenn die Fenster von der Straßenseite nicht wahrzunehmen sind und das Gesamtbild nicht stören. Eine Veränderung des Dachstuhls – etwa der Einbau von Gauben oder Dachterrassen – ist ebenso meistens ausgeschlossen. 

Immer wieder genehmigt der Denkmalschutz aber den Einbau von Dachfenstern, wenn sie sich zwischen die vorhandenen Dachsparren setzen lassen, wenn historische Materialien zum Einsatz kommen oder als superflache Einbauten von der Straße aus kaum zu erkennen sind. Die Untere Denkmalschutzbehörde ist dafür stets erste Ansprechpartnerin.

Zunächst sollte mit den Fachbetrieben über das Vorhaben gesprochen werden. Auf dem Markt gibt es zahlreiche Hersteller, die spezielle Fenstersysteme für den geschützten Altbestand entwickelt haben. Eine Garantie für eine Genehmigung des Denkmalamtes ist dies allerdings nicht. Auch Handwerker haben Erfahrungen, welche Dachflächenfenster oder Gauben eine Chance auf Genehmigung haben.

Generell gilt, dass jegliches bauliche Vorhaben in oder an denkmalgeschützten Häusern zwingend eine Genehmigung des Denkmalamtes braucht. Wer also sein historisches Dach renovieren, sanieren oder ausbauen will, muss als erstes Kontakt mit seiner Unteren Denkmalschutzbehörde aufnehmen – meist eine Abteilung des Bau- oder Landratsamtes. 

Wer sich nicht sicher ist, ob sein Haus dem Denkmalschutz unterliegt, findet das sog. Denkmalschutzverzeichnis seines Ortes auch im Internet (Suchbegriff: Liste der Baudenkmale in...). Auf den jeweiligen Webseiten der Behörde erfährt man, welche Unterlagen eingereicht werden müssen und findet diverse Formulare zum Herunterladen.

Ist es für Neubauten seit 2024 quasi Pflicht, 65 Prozent ihres Energiebedarfs aus regenerativen Energien zu beziehen, sind Bestandsbauten, vor allem natürlich Denkmäler, davon nicht betroffen. Aber insbesondere Denkmälern muss es laut Gesetz neuerdings „möglich gemacht werden“, regenerative Energiequellen, vor allem Photovoltaik, zu nutzen. Es ist ja unbestritten, dass die solare Stromgewinnung massiv gesteigert werden muss, um Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Jede geeignete Dachfläche ist also dringend aufgerufen, Photovoltaik zu nutzen. Erst recht, wenn sie neu gedeckt, gedämmt oder saniert werden soll.

Modernen Dachhandwerksbetrieben sind Solardachziegel mittlerweile ein Begriff. Gerade im Denkmalschutz, der aus ästhetischen Gründen PV-Module meist verbieten musste, hat die jüngste aller Ziegelarten eine neue Ära eingeleitet, denn künftig dürfen auch historische Dächer damit Strom erzeugen.

Die neuartigen Tonziegel in Schwarz, Anthrazit oder Rot, die mit in Europa hergestellten Miniatur-Solarmodulen belegt sind, erzeugen pro Ziegel 8 bis 10 Watt. Mit diesen neuartigen, kleinteiligen und anpassungsfähigen Solarmodulen erlaubt der Gesetzgeber endlich auch Denkmälern, einen Teil ihres Strombedarfs selbst zu erzeugen. Voraussetzung dafür war die Novellierung des EEG-Gesetzes in 2022, wonach der Klimaschutz ab 2023 Vorrang vor dem Denkmalschutz hat. Denkmalämter sind seither verpflichtet, regenerative Energieerzeugung „regelmäßig zu genehmigen“.

Wie teuer eine Dachsanierung im Denkmal wird, lässt sich pauschal nicht beantworten. Die folgenden Kostenangaben sind Richtwerte. Fest steht aber, dass eine Denkmal-Dachsanierung in jedem Fall teurer wird als bei normalen Dächern.

Was die Aufwände energetischer Dachsanierungen betrifft, sind diese am ehesten mit denen von Altbaudächern vergleichbar. Sie umfassen: 

• Austausch der Dacheindeckung
• Austausch oder Neueinbau einer Dämmung
• Erneuerung/Ertüchtigung des Dachstuhls
• Erneuerung der Dachentwässerung
• Austausch alter Dachluken
• Erneuerung eventueller Dachfenster
• Erneuerung oder Ummantelung von Schornsteinen
• Erneuerung von Dachgauben

Die Neueindeckung eines denkmalgeschützten Daches ist teurer als normal, weil Altbaudächer meist sehr „lebendig“ sind – Giebel, Gauben, Türmchen, Rundungen, Erker und Einschnitte bezeugen Individualität und Aufwand.

Kosten pro QM: 100 bis 250 € je nach Art der Ziegel (Bieberschwänze z.B. sind teurer in der Verlegung).

Solardachziegel kosten derzeit ca. 450 € pro Quadratmeter (12 Stck./qm). Steht ohnehin eine Dachsanierung an, würden ohne Solaranlage für die Dacheindeckung (Material plus Dachdecker) Kosten von rund 250 € je Quadratmeter anfallen. Betrachtet man jedoch die Mehrkosten auf die Gesamtlebensdauer der Anlage (35 Jahre) und die erwartete Stromerzeugung (ca. 250.000 kWh, siehe auch Betrachtung von Solardachziegel-Kosten), lohnt sich der Aufschlag von etwa 200 € pro Quadratmeter für das Solarziegel-Dach allemal. Außerdem senken Fördergelder und Steuerabschreibungen die Investition merklich.

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Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude ist im Interesse der Allgemeinheit. Doch weil es deutlich aufwendiger und teurer ist, eine denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten, gewährt der Gesetzgeber Privatpersonen, die eine Denkmalimmobilie durch die Sanierung und Modernisierung erhalten, großzügige Steuervorteile (siehe auch Denkmal AfA). Durch die Unterstützung und Belohnung der Investoren muss der Staat nicht selbst für den Erhalt der Denkmäler aufkommen – eine überzeugende Win-win-Situation.

Wer Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses ist, kann die anfallenden Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Bei einer selbst bewohnten Immobilie können 90 % der Kosten über 10 Jahre abgeschrieben werden (9 % pro Jahr). Bei vermieteten Objekten sind es sogar 100 % der Kosten, wobei die ersten 8 Jahre jeweils 9 % und weitere 4 Jahre jeweils 7 % abgeschrieben werden. 

Vermieter können zusätzlich die Anschaffungskosten des Gebäudes in voller Höhe abschreiben. Bei Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer durch ein Gutachten kann die Gebäudeabschreibung optimiert werden.

Somit können bei Denkmalimmobilien in relativ kurzer Zeit relativ hohe Abschreibungen geltend gemacht werden. Durch die Reduzierung des zu versteuernden Jahreseinkommens können Kapitalanleger ihre Steuerlast spürbar reduzieren. 

Um es gleich vorweg zu sagen: Wer lediglich Dachziegel austauschen will, erhält keine Förderung; das gilt in der Regel auch für kommunale Förderprogramme. Fördergelder in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten mit langen Laufzeiten sind geknüpft an Energiespar-Maßnahmen.

Auf Bundesebene unterstützt die staatliche Förderbank KfW die energetische Denkmalsanierung mit ihrem aktuellen Förderprogramm „Effizienzhaus Denkmal“, einer Kategorie des sog. Wohngebäude-Kredits bei Sanierung. Wer die Bedingungen erfüllt, dessen Denkmal darf 160 Prozent des sonst zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs betragen. Das heißt: Um eine Förderung zu bekommen, darf dieses Haus einen 60 Prozent schlechteren Energiebedarf als Neubauten haben. Beispiel: Hat ein Neubau einen Jahresenergiebedarf von 100 kWh pro Quadratmeter, genügen bei einem Gebäude unter Denkmalschutz schon 160 kWh. Bedingung ist allerdings, dass alle Maßnahmen zur Reduzierung von Wärmeverlusten zu den hohen Anforderungen des Denkmalschutzes passen müssen.

Sind die Auflagen durch das Denkmalamt zu umfangreich und komplex, kann der angestrebte Energiebedarf oft nicht erreicht werden. Eine Antragstellung für die KfW Denkmalschutz-Förderung lohnt sich in solchen Fällen aber trotzdem. Denn die KfW bietet in diesem Zusammenhang vereinfachte Fördervoraussetzungen. Hierbei sollte stets ein anerkannter Sachverständiger zu Rate gezogen werden. Dieser muss im Vorfeld der Sanierungen bestätigen, dass die Energieeffizienz nachweislich durch alle dafür zulässigen Maßnahmen verbessert wird. Eine ausführliche Übersicht aller Förderungen findet man bei Das Baudenkmal.de.

Wer das Sanierungs-Förderprogramm 261 „Wohngebäude-Kredit/Effizienzhaus Denkmal“ beantragt, muss einen anerkannten Sachverständigen vorweisen. Den findet man direkt auf der KfW-Webseite über die dena (Deutsche Energieagentur) unter Eingabe seiner Postleitzahl.

Die aktuellen Konditionen (7/2024) „Wohngebäude-Kredit/Effizienzhaus Denkmal“:

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Informationen, Hilfestellungen und Tipps zur Photovoltaik-Förderung