Dachausbau – Sollte ich einen Dachausbau mit einer Dachsanierung verbinden?

Vielen Eigenheimbesitzern kommt das Szenario bekannt vor: Mehr Platz muss her, zum Beispiel, weil sich Nachwuchs ankündigt, ein Gästezimmer fehlt oder du dir einen Hobbyraum einrichten möchtest. Für Anbauten fehlt oftmals der Platz. Ein Blick in die Höhe eröffnet dagegen ungeahnte Möglichkeiten. Der Dachausbau ist vor dem Hintergrund von hohen Grundstückspreisen und wachsendem Platzmangel vor allem in den Städten eine schlaue Lösung. Welche Optionen sind denkbar, mit welchen Kosten ist die Dachaufstockung verbunden? Brauche ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung – und wo hole ich mir Ideen für den Dachausbau? Hier gibt es Antworten.

Unter dem Begriff Dachausbau lassen sich zwei bauliche Maßnahmen zusammenfassen: der Ausbau eines bestehenden Dachraums und die Dachaufstockung, etwa durch Anhebung des Kniestocks. In vielen Immobilien existiert bereits ein Dachboden als Lager- oder Trockenraum für Wäsche. Um diesen in gemütlichen Wohnraum umzuwandeln, bietet sich ein Dachausbau an. Geht es allein um die Innenraumrenovierung beziehungsweise den Dachausbau mit Dämmung, Wandverkleidung und Bodensanierung, benötigst du in der Regel keine Baugenehmigung.

Anders sieht es beim Dachausbau mit Gauben und gegebenenfalls einer Dachterrasse aus. Sobald du in das Erscheinungsbild des Hauses eingreifst und / oder eine Nutzungsänderung planst, ist in der Regel eine Genehmigung notwendig. Erkundige dich vor Planungsbeginn beim zuständigen Bauamt. Auf einen Dachausbau ohne Genehmigung können hohe Strafen folgen, im schlimmsten Fall wird der Rückbau angeordnet.

Gut zu wissen: Bauherren in Nordrhein-Westfalen dürfen sich freuen. Die neue Bauordnung für NRW von 2022 vereinfacht den Dachausbau. Sofern er statisch unbedenklich ist, ist er genehmigungsfrei möglich.

Wohnraum ist knapp und teuer, eine langfristige Preiserholung jedoch nicht in Sicht. In Zeiten steigender Zinssätze wird ein Dachausbau immer attraktiver, nicht nur im Einfamilienhaus. Auch auf Mehrfamilienhäusern ist die Wohnraumerweiterung durch einen Dachausbau mit Fenstervergrößerung, Gauben und/oder Dachterrassen ein probater Weg, weitere Flächen zu erschließen. In der Regel kommen beim Dachausbau Trockenbauelemente zum Einsatz, die flexible Lösungen nach Wunsch erlauben. Bei niedrigen Kniestöcken bietet es sich unter Umständen an, das Dach anzuheben und so einen Vorher-Nachher-Vergleich ziehen zu können, der begeistert.

Nicht nur in Großstädten träumen viele von einem grünen Dachgarten oder einer Dachterrasse mit Weitblick. Eine Dachaufstockung oder ein Dachausbau in der eigenen Immobilie machen das möglich. Nicht zuletzt eröffnen die Baumaßnahmen die Möglichkeit der autarken Energieversorgung mit Solardachziegeln. Die innovative Photovoltaiklösung integriert sich nahtlos in die Gebäudeoptik. Je nach Dachausrichtung und -größe lässt sich dann der gesamte oder ein Teil deines Strombedarfs mit Solarenergie abdecken.

Gut zu wissen: In einigen Städten und Gemeinden ist die Installation einer Photovoltaikanlage im Zuge einer Dachsanierung Pflicht. Das gilt etwa bereits in Hamburg und Baden-Württemberg. In NRW soll die Maßgabe 2025 eingeführt werden. Unter Umständen kannst du für die Installation Förderungen beantragen. Hier haben wir alle Förderungen in den verschiedenen Bundesländern zusammengefasst.

Ob Dachausbau mit Dämmung, neuer Fensterplanung und Gauben oder Dachaufstockung, bei der Planung gilt es zahlreiche Faktoren zu beachten. Dazu gehören:

Generell gilt, dass die Kosten für eine Dachaufstockung oder den Dachausbau die eines Neubaus aufgrund wachsender Grundstückskosten in der Regel unterbieten. Es lohnt sich somit auch finanziell, das Dach aufzustocken oder den vorhandenen Trockenspeicher zum Wohnraum auszubauen. Die realen Dachausbaukosten variieren sehr stark. Zum einen hängen sie vom Zustand des Dachstuhls und deinen Wünschen an die Ausstattung ab – etwa von der Art der Fenster und des Bodenbelags. Zum anderen erhöhen sich die Preise für Baumaterial seit einiger Zeit stetig. Eine realistische Prognose ist so kaum möglich. Ein Dachausbau mit Gaube schlägt mit höheren Aufwendungen zu Buche. Dasselbe gilt beim Dachausbau mit Fenstervergrößerungen oder beim Neueinbau. Weitere preisentscheidende Faktoren sind:

• der Einbau von Wänden inklusive Verkleidung wie Tapeten oder Feinputz
• die Installation von Heizkörpern und die Verlegung entsprechender Anschlüsse
• die Versorgung mit Stromleitungen
• die Integration von Türen plus Zargen

Nicht zu vergessen ist der Zugang zum frisch ausgebauten Dachgeschoss. Der Einbau einer Treppe ist ab rund 1.000 Euro möglich, wobei es nach oben kaum Grenzen gibt. Bedenke bei der Planung, dass Treppen in Innenräumen bestimmte Vorschriften hinsichtlich der Steigung, des Stufenformats  und der Absturzsicherheit erfüllen müssen. Was in deinem Bundesland gilt, erfährst du in der jeweiligen Landesbauordnung.

Der Dachausbau bringt dir nicht nur mehr Wohnraum, er ist auch die Gelegenheit, deine Energieversorgung zu optimieren. Montierst du im Zuge einer Dachaufstockung Solarpaneele für die Energie- oder Wärmeerzeugung, eröffnen sich interessante Einsparpotenziale. Das gilt besonders, wenn du den Ausbau mit einer Neueindeckung des Dachs verknüpfst. In manchen Altbauten ist das sinnvoll. Der Zusatzaufwand, das Dach neu einzudecken und mit Solarpaneelen zu kombinieren, hält sich in der Regel in Grenzen. Die entstehenden Kosten amortisieren sich mit den Einsparungen deiner Energierechnung schnell. Planst du ohnehin, das Dach neu zu decken, ist die Installation von Solardachziegeln sinnvoll. Die Lösung entspricht in ihrer Funktionsweise „klassischen“ Photovoltaikpaneelen, allerdings integrieren sich die Ziegel optisch nahtlos in das Gesamtbild deines Hauses. Dazu kommt, dass sich die Ziegel einzeln installieren und somit auch austauschen lassen, für denkmalgeschützte Gebäuden infrage kommen und ihre Leistung die einer herkömmlichen Photovoltaikanlage in der Regel übersteigt.

Kombinierst du Photovoltaiktechnik mit einer wirksamen Dämmung, lassen sich beim Dachausbau signifikante Energieeinsparungen erzielen. Entscheidend für die Effektivität ist der erzielte U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient). Er beschreibt, wie viel Wärmeverlust durch eine Wand, das Dach oder ein anderes Bauteil zu verzeichnen ist. Je geringer er ausfällt, desto weniger Wärme geht verloren. Die Maßeinheit des U-Werts lautet Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m²K). Einfluss auf den Wert nehmen vor allem die Stärke und die verwendeten Materialien der Dachdämmung. Effektive Lösungen können den U-Wert von 1,8 W/m²K auf 0,18 senken. Das gedämmte Dach beziehungsweise die gedämmte Wand lassen also zehnmal weniger Wärme entweichen als in ungedämmtem Zustand.

Eine Dämmung ist beim Dachausbau nicht nur ein energetisches Schmankerl. Seit 2016 ist sie laut Gebäudeenergiegesetz mit wenigen Ausnahmen Pflicht. Das gilt im Neubau sowie für Bestandsbauten nach einem Eigentümerwechsel. In der Regel ist ein maximaler U-Wert von 0,24 W/m²K einzuhalten. Dazu kommt die „Solarpflicht“ in vielen Bundesländern: Ohne Photovoltaik ist in einer Reihe von Ländern kein Dachausbau möglich. Für Neubauten und die Sanierung im Bestand ist sie für die kommenden Jahre geplant.

Mehr Wohnraum, mehr Platz, eine Terrasse mit Weitblick und ein Platz in der Sonne: Mit kreativen Ideen für den Dachausbau kommst du deinem Traum vom Wohnen ein Stück näher. Der Ausbau ist außerdem die Gelegenheit, den Zustand des Daches zu überprüfen:

• Ist die Eindeckung intakt und dicht?
• Erfüllt die Wärmedämmung – falls vorhanden – die gesetzlichen Vorgaben?
• Ist das Tragwerk unbeschädigt?

Gut zu wissen: Errichtest du beim Dachausbau neue Gauben, Fenster oder eine Dachterrasse, können Nähte entstehen. Sind die Dachziegel in die Jahre gekommen, besteht die Gefahr von Abdichtungsproblemen. Auch aus diesem Grund ist es ratsam, den Ausbau mit einer Sanierung zu koppeln. 

Im Altbau bietet es sich ebenfalls an, den Dachausbau mit einer Dachsanierung zu kombinieren, nicht nur bei vorhandenen Schäden. Die Vorteile im Überblick:
 

Nachteile von kombinierten Sanierungsprojekten gibt es kaum. Zwar steigen die Kosten entsprechend, allerdings bieten viele Länder, einzelne Städte und Gemeinden sowie der Bund für zahlreiche energetische Maßnahmen Zuschüsse und/oder zinsgünstige Kredite an. Hier findest du eine Übersicht über die aktuellen Förderprogramme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Eigenheimbesitzer können zusätzlichen Wohnraum realisieren. Denn eine Dachaufstockung, zum Beispiel indem der Kniestock angehoben wird, ist häufig günstiger als ein Anbau. Im Vorher-Nachher-Vergleich bietet die Dachaufstockung zudem enormes Potenzial, die eigene Immobilie aufzuwerten. Tipp: Lies hier, wie eine solch Dachsanierung verläuft und welche Möglichkeiten sie eröffnet.

Zuletzt aktualisiert: 22.08.2023